czyli

kto odpowiada za zalanie mojego mieszkania?

Właściciele i użytkownicy mieszkań w spółdzielniach lub wspólnotach mieli do czynienia lub mogą spotkać się z niemiłą sytuacją, gdy ich mieszkanie zostanie zalane wodą przeciekająca z mieszkania położonego nad nimi. Sytuacja taka spotykana często w starszych kompleksach bloków mieszkaniowych może przyprawić poszkodowanego o ból głowy i postawić przed poważnym dylematem. Wprawdzie dylemat właściciela nie jest jednym z kilku problemów w teorii gier, to jest bardzo istotny z punktu widzenia prawa.

Poszkodowany właściciel zalanego mieszkania jest pewien, że przeciek wody nastąpił z mieszkania znajdującego się nad nim, ale najczęściej nie wie, czy odpowiedzialność za to ponosi właściciel tego mieszkania czy też jego najemca. Powszechnie przyjmuje się, że skoro źródłem przecieku wody jest mieszkanie położone nad mieszkaniem zalanym, to odpowiedzialność za szkodę ponosi właśnie właściciel tego mieszkania. Niestety jest to zbyt duże uproszczenie problemu, które w konsekwencji może doprowadzić nawet do przegrania procesu cywilnego. Nadal spotykanym błędem jest żądanie odszkodowania za szkodę od osoby, która faktycznie zajmuje mieszkanie, bez sprawdzenia czy rzeczywiście ta osoba jest odpowiedzialna za zalanie naszego mieszkania. Poszkodowani przywołują za podstawę swojego żądania art. 433 kodeksu cywilnego mówiący, że za szkodę wyrządzoną wylaniem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje. Rzeczywiście są szanse, że akurat osoba, od której żądamy odszkodowania jest osobą odpowiedzialną, ale nie zawsze możemy mieć tyle szczęścia.

Sąd Najwyższy wielokrotnie zajmował się sprawami związanymi z zalaniem wodą pomieszczeń znajdujących się poniżej mieszkania, z którego woda wyciekła i zawsze podkreślał, że art. 433 k.c. nie ma zastosowania do odpowiedzialności za szkody spowodowane przelaniem się wody w budynku z lokalu położonego wyżej do lokalu usytuowanego niżej (tak m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 2002 r., I CKN 1156/99, OSP 2005/10/116). Jeżeli zatem odpowiedzialnym nie jest ten, kto pomieszczenie zajmuje, odpowiedzialność kształtuje się na zasadach ogólnych. Oznacza to, że właściwym jest art. 415 kodeksu cywilnego, który stanowi, iż obowiązanym do naprawienia szkody jest ten, kto ją ze swojej winy wyrządził. W praktyce może zdarzyć się, że będzie to także osoba, która zajmuje pomieszczenie, a czasem właściciel lub inny podmiot (np.: wspólnota lub spółdzielnia mieszkaniowa).

Odpowiedzialność za zalanie naszego mieszkania wymaga udowodnienia, że właśnie ta, konkretna osoba odpowiada za szkodę. Nie rzadko stanowi to znaczny problem, zwłaszcza gdy najemca i wynajmujący nawzajem odmawiają przyznania się do winy. Warto jednak poświęcić trochę czasu na ustalenie przyczyny powstania szkody, aby nie narazić się na niepotrzebne problemy.

Z większymi kłopotami w ustalaniu sprawcy szkody nie powinny co do zasady mieć osoby, które zawarły umowę ubezpieczenia, chroniąc się od ryzyka zalania przez sąsiada z góry. Ubezpieczyciel wypłacając odszkodowanie za szkodę nabywa prawo dochodzenia w drodze regresu wypłaconego świadczenia od odpowiedzialnego sąsiada. Ubezpieczenie pozwala poszkodowanemu nie tylko uniknąć kłopotu ustalenia osoby odpowiedzialnej, ale również daje gwarancję wypłacalności. Dla własnego komfortu warto poświęcić kilkadziesiąt złotych rocznie na ubezpieczenie własnego mieszkania przed wypadkami, które mogą kosztować nas więcej niż polisa ubezpieczeniowa.